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【资讯】楼市调控难让热钱弃房炒股

发布时间:2020-10-16 23:32:58 阅读: 来源:电气石厂家

楼市调控难让热钱弃房炒股

住房问题一直是国人最关心的问题,房地产业在中国也是一个地位特殊的支柱行业。近期,监管部门开始了对楼市的严厉调控,楼市未来路径成为关注焦点。是房价高了,还是钱毛了?调控是首先起到降低房价的作用,还是会延缓开发商拿地?保障房建立何种机制才能真正保证“居者有其屋”?针对以上热点问题,记者日前采访了上海华东师范大学房地产系主任华伟博士。  1  土地招拍挂制度待完善  深圳特区报:房地产是不是暴利行业?这个问题谈了十几年,群众认为“有暴利”,但房产企业却声称利润薄。为何有这种巨大反差?  华伟:高房价实质是高地价,而高地价和地方政府的“土地财政”关系密切,这一点毋用赘述。近几年,金融市场流动性过剩很突出,各大银行放贷总量惊人。在通胀预期之下,大家都把房产作为最可靠的资金保值手段,导致需求很旺,海量的货币同时去追逐有限的商品,房价怎么能不高?是钱不值钱了,还是房价高了,这个问题可以好好想一想。  实际上,和一些垄断行业相比,现在的房地产算不上暴利行业。目前,国内已在政策上全面实行了六类及以上用地的“招挂拍”政策,地产业已从整体上告别暴利,土地出让价格本身就高,地产业已回归到了资金密集行业这一特点。根据政策规定,一则自有资金为二成至三成,“四证”齐全方可向银行申请贷款。即使贷到,财务杠杆也降到3倍左右,实际情况是,房地产找信托融资的要求都比这要高。现在,在这个行业年回报20%以下且符合贷款条件的项目,还不一定拿得到信托。  有一点不容忽视,商品房生产和供给的周期比较长,房地产开发的成本本身就高。开发商从拿地到开工,需要经过多重审批,链条较长,寻租空间也大,无形中提高了成本。而税务新规则明确规定,项目毛利超过30%的部分,要按累进最高60%的比例征收土地增值税,然后再交所得税。所以说,房地产行业就算有暴利,相当一部分也变成了税收。  深圳特区报:“招拍挂”的确会降低行业利润。但是,有人在抱怨这个制度有漏洞,一是“价高者得”导致“地王”频频出现,拉高房价;一是一些地方政府又通过暗箱操作,让关系户“价低者得”。  华伟:“招挂拍”大幅度提高开发商进入市场的资金门槛,再加上历年来商业银行对开发贷款的紧缩,财务杠杆比率大幅下降,该政策对市场健康发展起到了重要作用。客观上讲,宏观上“招挂拍”政策势在必行,而具体执行中却往往出现问题。在政策制订上缺乏一个全国性的根本性的指导原则,哪类土地该拍、该挂、该招,缺少配套细则。由此,造成实践中地方政府、相关部门、具体项目的解释口径“天马行空”,再加上缺乏有效监督,于是,“招拍挂”除了“价高者得”的原则被遵守外,其他规则可以说是形同虚设。  出台“招挂拍”政策实施细则是当务之急。比如对所开发物业定位于投资客为主要销售对象的中高端物业,必须完全施行价高者得的拍卖模式。对改善型需求为主要定位的开发用地,则视市场冷热来决定出售方式。对于普通商品房、限价商品房或经济适用房则必须多设具体技术指标再定向“招挂拍”,综合指标选择给哪一家地产商,而非单一价格指标。打个比方,当前“招拍挂”最大的问题,是让狼和羊公平地进入市场,缺乏门槛,从而结果必然是羊被狼吃掉,必须是羊有羊圈,狼有狼窝。只有把各类土地的供应分门别类,针对不同的客群有效区分开,才能最大限度地确保最初的政策目的得以实现。  2  银根收紧催生信托繁荣  深圳特区报:国家近期叫停房地产信托,这一政策目标是什么?  华伟:对这个政策,我认为是想将资金逼到股市里面去。细算一下,中国外汇储备从二万亿美元,到现今的三万多亿美元,只用了短短一年多的时间。这些增量资金除了贸易和外商直接投资外,有7000亿到8000亿美元是热钱。打个比方,在美国向银行借100万美元年息不到2%。到了中国买信托,年收益逾10%;再加上一年3%的升值,年净收益相当可观。在这种国内外资金都进入信托产品的情况下,监管部门希望通过叫停房地产信托,让理财产品失去高回报支撑,最终使资金进入股市。换个角度看,也正是监管不断收紧,才倒逼开发商去银行外进行信托融资,最终催生信托市场的繁荣。  从另一个角度看,开发商进入信托,在短短的一年里,将信托收益从11%-13%拉高到不低于20%,于是挤压了其他行业通过信托业的融资空间。同时,开发商获得高成本资金会造成两个结果:一是,通过提价向市场转移,房价会更高;再者,开发商甚至可能采取“砍价”向地方政府土地供应转移成本,这样一来,地方财政的问题可能进一步凸显。  深圳特区报:信托产品停发,对未来地产业行业有何影响?是很多企业倒闭,还是楼价下跌?  华伟:最直接的影响可能是开发商大幅度暂停拿地,大范围推迟施工进度,而不是全面降价。事实上,只有想拿地的开发商才需要资金,卖了一部分房子的开发商则并不急着“等米下锅”。同时,房企不会采用破产的方法退出,支撑不下去,往往会选择股权转让的方式退出。市场上“大鱼吃小鱼”会出现显著的寡头化倾向,从而造就更多的楼市航母,于是,因地产商实力有限、资金周转不灵而降价的希望将更加渺茫。  3  建立经适房进入和退出机制  深圳特区报:地产业被看作中国经济的支柱性行业,一些人对此有所质疑,这一政策会改变吗?  华伟:在工业化和城市化进程迅速的中国,房地产业必然是国民经济的支柱产业和经济引擎。即使到了工业化和城市化的后期,房地产业仍会通过二手房的交易成为主体,保持支柱产业的地位。事实上,欧美日莫不如此,中国也不可能违背市场经济的基本规律。地产业作为支柱产业,和宏观调控并不矛盾。调控目的是让房地产作为支柱产业更健康、稳定、安全地为国民经济保驾护航。  在中国外需饱和、国内投资过度的情况下,怀疑房地产的“支柱”地位没有必要,问题在于不要让其成为唯一的支柱产业。事实上,地产业为了中国经济和社会的稳定早已是“超负荷”。如果没有这几年的楼市繁荣,内需会是何等暗淡,中国经济是不是还能繁荣到今天?  深圳特区报:国家近年来大建保障房,是不是在为之前住房政策“补漏”?  华伟:首先,政策出台时,欧美经济已经见底但还未明显回升。对中国来说,每年有“保八”的压力,只有这样才能来保证1500万左右新增劳动力的顺利就业。1000万套保障房既能给中低收入家庭以“盼头”,又给市场发出明确的政策信号,还可以观察欧美情况再作下一步的调整,是一种可进可退的“防守型”的政策。  住房政策过去的失误,在于即使开发出经济适用房,可仍要穷人去买,而不是租。在现行财税政策下,要让更多穷人租经济房,形成一个动态的进入与退出机制才是可行的办法,否则今年盖的1000万套卖完,明年后年怎么办?  换个角度想,即便房价下降,穷人照样买不起房。有钱人则可买更多房,同样加剧贫富差距。解决中低收入者的住房问题,实际上是应保证其居住权而非产权,而买得起房的人则继续享受持有物业带来的财富增值,后者在居民缺乏有效投资途径的现实环境下尤为重要。总之,居住权不应该由房价下降来实现,而要在保证行业竞争的前提下,对穷人用特定“转移支付”来实现,不能因照顾中低收入者而让楼市的效率降低。

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